Регистрация прав недвижимости – преграда для незаконных сделок

Для защиты частной собственности граждан и предприятий была создана система регистрации прав недвижимости, одной из основных целей этой системы является защита законного оборота объектов недвижимости.

Многие изменения, дополнения, внесенные в последнее время в Закон о регистрации недвижимости, направлены на поддержку прав собственников и правообладателей, на снижение возможных рисков при приобретении имущества, на исключение противоправных сделок и мошеннических схем с недвижимостью.

К примеру, предыдущий собственник имущества может заявить о не согласии с внесением в государственный реестр права собственности последующего собственника. Правда, такое заявление не запрещает действующему собственнику дарить, сдавать в аренду, продавать своё имущество, но наличие такой записи может предостеречь потенциального покупателя недвижимости от опрометчивых действий ввиду возможных судебных исков о признании сделки недействительной. Информация о правопритязании прежнего собственника будет также отражаться в выписке из реестра о зарегистрированных правах.

Подавая такого рода заявление, прежний собственник в течение трёх месяцев может оспорить действующее право собственности в суде. О подаче такого иска регистрирующий орган будет извещен судом. Если регистрационный орган не получит в течение трёх месяцев определение суда о принятии иска о прекращении действующего права, отметка о наличии правопритязания исключается из государственного реестра, и прежний собственник теряет возможность заявить об этом еще раз.

Нередко собственники-долевики осуществляют раздел имущества. Например, дом можно, при определенных условиях, разделить на части дома. Но даже после такого раздела, прежний собственник дома может заявить в суде о прекращении зарегистрированных прав на образованные после раздела части.

Закон о регистрации прав также предоставляет собственнику возможность заявить в регистрирующий орган о запрете совершать действия с имуществом, например, перехода, обременения, прекращения права без его непосредственного присутствия. О таком запрете в реестре прав делается необходимая запись, отменить которую может сам правообладатель, суд, государственный регистратор, при условии законной передаче права к другому правообладателю. При наличии такой записи в реестре только суд своим решением или судебный пристав, на основании судебного решения суда, может позволить совершать регистрационные действия с недвижимостью.

Закон позволяет, по выбору собственника, получить как свидетельство о праве, так и выписку из государственного реестра, что минимизирует возможность преступных действий с похищенным у собственника свидетельством о праве.

Регистрирующие органы имеют право в рамках взаимодействия с муниципальными, федеральными органами получать, например, документы, подтверждающие разрешение на строительство, эксплуатацию недвижимости, получать информацию о действительности паспорта заявителя, факте учета в реестре юридических лиц.

Закон дает возможность нотариусам запрашивать регистрирующий орган не только о действующих правах, но и о наличии информации, поступающей из судов, о недееспособности, ограничении дееспособности собственников имущества. Органы прокуратуры, суд беспрепятственно могут получать любые имеющиеся в реестре сведения, копии устанавливающих право и других документов, хранящихся в регистрирующем органе.

Гражданский кодекс также претерпел некоторые изменения в целях защиты законного оборота недвижимости. Уточнены принципы регистрации прав, в том числе, проверка достоверности и законности оснований регистрации. Если лицо обладало информацией о недостоверности данных, внесенных в государственный реестр, оно не сможет ссылаться на них в суде, в целях изъятия имущества из незаконного владения. Добросовестность приобретателя не может подтверждаться, как бесспорным доказательством, наличием записи о праве собственности в реестре. Исключается добросовестность приобретателя в случае наличия в реестре записи о судебном споре в отношении оспариваемого имущества.

Все эти нормы создают реальную преграду на пути мошенников, позволяют сделать рынок оборота недвижимости более прозрачным, уберечь собственников от проведения незаконных сделок, «серых схем» приобретения имущества, способствуют выявлению «черных риэлторов». Возможность ограничить незаконную перепродажу имущества, позволит сохранить права и средства законных владельцев.